В этой статье речь пойдет об уменьшении кадастровой стоимости объектов недвижимости. В Москве кадастровая стоимость определяется не чаще чем раз в два года, и в конце 2018 года она была определена на 01.01.2018 года. Вопросы определения и оспаривания кадастровой стоимости освещены в Законе об оценочной деятельности, Кодексе административного судопроизводства и Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.18 №28. Теперь более детально рассмотрим наиболее интересные, на мой взгляд, правовые аспекты.
Оспаривать кадастровую стоимость можно в Комиссии Росреестра или суде. Для юридических лиц досудебная процедура обращения в Комиссию обязательна, а физические лица (индивидуальные предприниматели к ним тоже относятся) могут сразу обращаться в суд. Для обращения в Комиссию (или в суд) необходимо сделать оценку объекта недвижимости на дату установления кадастровой стоимости (то есть на 01.01.18, как она определена последний раз). Помимо отчета об оценке к заявлению в Комиссию прикладывается выписка из ЕГРН, содержащая кадастровую стоимость и нотариальная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Если отчет об оценке не был предоставлен в Комиссию, то досудебный порядок не считается соблюденным.
При подаче заявления в суд также необходимо предоставлять отчет об оценке (включая электронную копию), выписку ЕГРН, копию правоустанавливающего документа, и госпошлину. Для физических лиц госпошлина составляет 300 рублей за один объект недвижимости, а для юридических лиц – 2000 рублей. Если кадастровая стоимость пересматривается в связи с ошибкой, то прилагаются документы, подтверждающие ошибку.
Теперь разберемся кто вправе обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. Самым распространенным видом истцов по подобным спорам являются собственники объектов недвижимости, так как от размера кадастровой стоимости напрямую зависит размер земельного налога и налога на имущество. Если имущество находится в долевой собственности, то с заявлением может обращаться любой сособственник, при это происходит переоценка всего объекта недвижимости.
Другой сособственник привлекается в дело в качестве заинтересованного лица. В снижении кадастровой стоимости также заинтересованы арендаторы, если от кадастровой стоимости исчисляется арендная плата. При этом право арендатора на снижение кадастровой стоимости должно быть подтверждено собственником в договоре аренды или ином письменном документе. Также с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обращаться лица, имеющие исключительное право выкупа государственного (муниципального) имущества, как правило, это арендаторы.
Административными ответчиками по данным спорам являются Росреестр и ДГИ, лица допустившие ошибку, в качестве третьих лиц привлекаются собственники, сособственники, соарендаторы.
Теперь коснемся налогообложения, а именно, с какой даты можно исчислять налог по пересмотренной кадастровой стоимости. Земельный налог и налог на имущество будет пересчитан с 1 января того года, в котором подано заявление в суд (или Комиссию). То есть, если вы в декабре 2018 года подали заявление в суд (или Комиссию), то новая кадастровая стоимость будет определена в судебном порядке (или Комиссии) лишь в 2019 году, налог же будет пересчитан с 01 января 2018. Такие разъяснения даны в Пленуме ВС РФ от 30.06.18 №28, но 23.05.2018 появилось Определение ВС РФ №89-КГ18-4, в котором изложена прямо противоположная позиция.
Заявитель обратился в суд в июле 2017 года с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости определенной на 01.01.11. Дело было прекращено. Определением ВС РФ от 23.05.18 были отменены все судебные акты, и дело направлено на новое рассмотрение, при этом Верховный суд отверг ссылки на Пленум №28, указав, что суды не дали правовую оценку нарушению прав заявителя, который при добровольной уплате либо взыскании недоимки по земельному налогу за 2015 и 2016 годы, уплачивает их исходя из оспариваемой кадастровой стоимости.
После вступления решения суда в законную силу, Росреестр обязан внести изменения в данные кадастрового учета. С момента внесения таких изменений, можно подавать заявление о перерасчете налога на имущества или земельного налога в налоговую инспекции. Так как Росреестр является участником судебного процесса, дополнительно предоставлять ему решение суда не требуется. В случае, если Росреестр затягивает с внесением измененных данных о кадастровой стоимости, то можно подать соответствующее заявление в Росреестр, к которому приложить решение суда.
Пересмотр кадастровой стоимости потребует некоторых расходов. Во-первых, придется делать досудебную оценку недвижимости. Если Комиссия кадастровую стоимость не пересмотрела (а это происходит в большинстве случаев), то еще одну оценку недвижимости придется делать в судебном порядке и расходы по ее оплате суд возлагает на административного истца, независимо от того, какая сторона ходатайствует о проведении экспертизы, или суд назначает ее по собственной инициативе. Во-вторых, придется оплатить работу юриста.
Кадастровая стоимость в судебном порядке может уменьшится в 2 или более раз, в зависимости от объекта недвижимости. Соответственно, налог, за как минимум двухгодичный период, тоже уменьшится в два или более раза. Сопоставив расходы на судебный процесс и экономию на налогах, можно принимать решение стоит ли «овчинка выделки».
Поскольку размер кадастровой стоимости влияет не только на налогообложение, но и на выкупную стоимость имущества, хочется обратить внимание на Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.06.18 по делу А41-67938/17.
Между юридическим лицом и администрацией в июле 2016 года был заключен договор купли-продажи земельного участка. Выкупная цена определена в договоре в размере 15% от кадастровой стоимости, которая была оплачена юридическим лицом (покупателем) сразу при заключении договора. В июне 2016 (за месяц до покупки) компания-покупатель обратилась в Комиссию с заявлением о снижении кадастровой стоимости, а получив отказ – с аналогичным заявлением в суд. Суд кадастровую стоимость снизил. Затем покупатель обратился с иском к администрации (продавцу) о выплате необоснованного обогащения, которое он переплатил покупая участок не по сниженной стоимости. Две первые судебные инстанции покупателю отказали, сославшись на согласование сторонами условий договора о цене, а кассация судебные акты отменила, и необоснованное обогащение взыскала.
Руководствовался окружной суд следующим. Выкупная цена в договоре определена императивно (это кадастровая стоимость и процент от нее) и стороны не могли по своей воле ее изменить. Вместе с тем не исключена ситуация, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается до заключения договора купли-продажи, а решение суда вступает в законную силу после его заключения. При этом и права продавца (администрации) не должны нарушаться длительным существованием возможности изменения цены договора. Так как заявление о снижении кадастровой стоимости было подано в том же году что и куплено имущество, то и выкупную стоимостью следует определять по сниженной кадастровой стоимости.
Таким образом, чтоб избежать подобных исков, лучше снижать кадастровую стоимость до заключения договора купли-продажи, ну или не откладывать этот вопрос на долго.
Надеюсь, что эта статья была Вам полезна и всегда буду рада Вам помочь снизить кадастровую стоимость.
